Būstas gali tapti dar sunkiau įperkamas: ekonomistės atskleidė, pirkti dabar ar vis dėlto laukti

Lietuvoje būstas brangsta greičiau nei auga gyventojų atlyginimai, o nekilnojamojo turto rinkoje daugėja investuotojų. Ekonomistės įspėja, kad tęsiantis tokioms tendencijoms daliai žmonių nuosavas būstas gali tapti vis sunkiau pasiekiamas. Tad ar verta pirkti dabar, ar laukti palankesnių aplinkybių?

Lietuva išsiskiria ne kainomis, o jų augimo tempu

I. Genytės-Pikčienės teigimu, vertinant patį būsto kainų lygį Lietuva Europoje nėra išskirtinė. Tačiau kainų kilimo sparta šalyje jau stebina ne tik gyventojus, bet ir ekonomistus. Nepaisant to, Lietuvos miestuose būstas tebėra gerokai pigesnis nei kitose Europos valstybėse.

Paryžiuje, Londone, Kopenhagoje ar Amsterdame kainos per ilgesnį rinkos ekonomikos laikotarpį pasiekė kur kas aukštesnį lygį. Lietuvoje šis laikotarpis buvo trumpesnis, todėl mažesnės kainos yra natūralios. Vis dėlto nerimą kelia pastaraisiais metais itin suaktyvėjusi nekilnojamojo turto rinka.

Tiek pernai, tiek šiemet paklausa išlieka labai didelė. Pagal sandorių skaičių rinka yra beveik aktyviausia per pastarąjį dešimtmetį. Daugiau sandorių buvo tik 2021 metais, kai Lietuva išgyveno netvarų popandeminį būsto rinkos bumą ir kainos smarkiai šoktelėjo. Įvairūs dabartiniai rodikliai taip pat rodo dviženklį būsto brangimą.

Registrų centro duomenimis, metinis būsto kainų indekso augimas siekia apie 15–16 proc. Lietuvos banko pasikartojančių sandorių indeksas rodo dar didesnį – net penktadalio – kainų šuolį. Kadangi būstas šiemet brangsta greičiau nei didėja gyventojų pajamos, kyla grėsmė jo įperkamumui.

Už vidutinį metinį atlyginimą žmogus gali įsigyti vis mažiau kvadratinių metrų. Pasak ekonomistės, sveika rinkos raida būtų tuomet, jei būsto kainos augtų lėčiau už pajamas arba bent jau tokiu pačiu tempu.

Investuotojų dalis didmiesčiuose auga

I. Genytė-Pikčienė pažymėjo, kad pernai rinkoje dominavo pirmąjį būstą sau perkantys gyventojai, tačiau šiemet padėtis pasikeitė. Vilniuje, Kaune ir kituose didmiesčiuose vis didesnę sandorių dalį sudaro investiciniai pirkimai. Lietuvos bankas metų pradžioje skaičiavo, kad jų dalis gali siekti iki 40 proc.

Viena iš priežasčių – įsibėgėjusi infliacija. Santaupų turintys gyventojai ieško būdų apsaugoti pinigus nuo jų nuvertėjimo, todėl gali rinktis gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą.

Rinką taip pat veikia FOMO efektas – baimė, kad neįsigijus būsto dabar ateityje jo nebebus įmanoma įpirkti. Tokia nuostata skatina karštligišką pirkimą ir trukdo susiformuoti paklausos bei pasiūlos pusiausvyrai, kuri leistų kainoms augti tvariai.

Kada geriausia pirkti būstą?

J. Kalendienės vertinimu, vieno visiems tinkamo momento nėra. Jeigu žmogus rado tinkamą būstą ir turi pakankamai pajamų, jį verta pirkti šiandien, nes rytoj kaina gali būti didesnė ir būstas gali tapti nebeįperkamas.

Tačiau kalbant apie antrą ar trečią būstą, pavyzdžiui, miesto centre, sprendimą reikėtų grįsti gerokai išsamesniais skaičiavimais.

Ekonomistė taip pat atkreipė dėmesį, kad lietuviai yra itin linkę santaupas nukreipti į nekilnojamąjį turtą. Tai gali neproporcingai išpūsti jo kainas. Be to, gyventojai ne visada ieško kitų investavimo alternatyvų, nors turto atsiperkamumas yra svarbus klausimas. Todėl prieš investuojant reikėtų įvertinti, kur santaupas panaudoti prasmingiausia.

Sprendžiant būsto įperkamumo problemą pirmiausia reikėtų orientuotis į žmones, kurie nuosavo būsto neturi arba gyvena nepakankamai komfortiškai. Investicinių sandorių skatinimas neturėtų būti pagrindinis prioritetas.

Ar būstą dar galima nusipirkti be paskolos?

J. Kalendienė nesutiko, kad geresnį būstą Lietuvoje jau įmanoma įsigyti tik pasiskolinus. Jos duomenimis, praėjusiais metais maždaug pusė naujai įsigytų būstų buvo nupirkti nuosavomis lėšomis, be paskolos.

Tai rodo, kad dalis gyventojų turi nemažai santaupų. Šią išvadą patvirtina ir bankų einamosiose bei taupomosiose sąskaitose laikomų lėšų statistika.

I. Genytė-Pikčienė pridūrė, kad nemažai sandorių finansuojama pardavus anksčiau turėtą nekilnojamąjį turtą. Eurostato duomenimis, Lietuva yra tarp Europos Sąjungos valstybių, kuriose būsto savininkų dalis yra viena didžiausių.

Lietuvos gyventojai santykinai turi daugiau nekilnojamojo turto nei Vakarų šalių žmonės, kur daug labiau išplėtota nuomos rinka. Pardavus seną būstą ir pridėjus santaupų gali atsirasti galimybė įsigyti kitą. Taip dažnai elgiasi augančios šeimos, kurioms reikia daugiau vietos, o toks sandoris ne visada reikalauja kredito.

Poreikiai gali pasikeisti ir vyresniame amžiuje, vaikams išsikrausčius iš namų. Tuomet žmonės gali ieškoti kitokiomis savybėmis pasižyminčio būsto ir taip pat apsieiti be paskolos.

Vis dėlto ilgalaikės demografinės bei urbanizacijos tendencijos didina kreditų poreikį. Regionai tuštėja, o būsto kainos juose neauga taip sparčiai kaip miestuose, kuriuose paklausa yra gerokai didesnė.

Todėl dalis gyventojų turimo turto brangsta lėčiau nei būstai vietovėse, kuriose susitelkusi didžiausia paklausa. Šis skirtumas mažina galimybes ateityje įsigyti būstą be kredito.

Fiksuotosios ar kintamosios palūkanos?

I. Genytė-Pikčienė paaiškino, kad būsto paskolos paprastai pritaikomos prie konkretaus namų ūkio poreikių. Jaunos šeimos dažniausiai skolinasi ilgam laikotarpiui. Taip pat būtina apsispręsti, ar rinktis kintamąsias, ar fiksuotąsias palūkanas.

Vieno atsakymo, kuris variantas geresnis jaunesnei nei 35 metų šeimai, nėra. Pasirinkimas priklauso nuo jos finansinės padėties ir tolerancijos rizikai, susijusiai su palūkanų svyravimais.

Europoje ir euro zonoje stiprėjant infliacijai, kyla EURIBOR palūkanų normos. Infliacija yra didesnė už Europos Centrinio Banko siekiamus 2 proc., todėl bankas didina palūkanų normas. Į tai reaguoja ir tarpbankinė rinka – auga trijų, šešių bei dvylikos mėnesių EURIBOR.

Jeigu kreditas susietas su šiomis normomis ir pasirinktos kintamosios palūkanos, didėja ir paskolos aptarnavimo našta. Namų ūkis turi įvertinti, ar jam priimtiniau mokėti didesnes, bet ilgesniam laikui fiksuotas įmokas, ar jis yra finansiškai atsparus palūkanų kilimui ir gali toleruoti jų svyravimus.

Ekonomistė teigiamai įvertino Lietuvos banko įdiegtus atsakingojo skolinimo reikalavimus. Prieš suteikiant kreditą patikrinama, ar gyventojai galėtų vykdyti įsipareigojimus ir mažiau palankiomis sąlygomis. Tai didina jų atsparumą palūkanų augimui ir padeda užtikrinti, kad paskola būtų suteikiama tik tuomet, kai namų ūkis net ir pabrangus skolinimuisi galėtų pakankamai komfortiškai ją grąžinti.